Gestion locative : combien ça coûte ?

De multiples contraintes légales sont aujourd'hui attachées à la location d'un logement. Par manque de temps ou pour éviter les faux pas, de plus en plus de propriétaires recourent aux services de professionnels pour faire gérer leurs biens immobiliers. Mais ce service n'est évidemment pas gratuit.

L'investissement locatif tente de plus en plus de particuliers. Certes,  les prix sont élevés mais les  taux très bas et le rendement attractif de la pierre comparé à celui d'autres actifs pousse les particuliers à concrétiser leurs projets. Avant d'acheter, le futur investisseur doit bien mesurer le temps et les connaissances nécessaires pour louer un logement dans les règles. Et s'il est tout à fait possible de déléguer ces tâches, il faut en mesurer le coût qui amputera plus ou moins le rendement brut espéré. Homepilot, une start-up qui accompagne les propriétaires en mode digital (de la mise en location à la gestion immobilière de leur patrimoine) - s'est penchée sur les grilles tarifaires de 474 agences  immobilières parisiennes représentant huit réseaux… Et une conclusion s'impose : il faut faire jouer la concurrence car les distorsions de tarifs sont énormes.

10 % de loyers

Entre les frais de mise en location et de gestion locative, un bailleur devra en moyenne, selon l'étude menée par Homepilot, débourser 10,2 % des encaissements (loyers et charges). La gestion locative pure représente en moyenne 7,5 % des encaissements. Mais à ce montant, il faut ajouter le coût de la mise en location qui s'élève en moyenne à un mois de loyer. Avec un changement de locataire tous les trois ans, cela correspond à un coût annuel de 2,7 % des encaissements. Le coût des honoraires de l'agent immobilier (pour la visite du logement, la création du dossier et la rédaction du bail) peut être partagé entre le propriétaire et le locataire, mais le montant refacturé au locataire ne peut excéder aux dépenses de mise en location et de gestion il faut, le cas échéant, ajouter une assurance loyers impayés. C'est le choix de 70 % des bailleurs selon Homepilot et cette assurance coûte en moyenne 2,5 % des encaissements.

Du simple au double

Mais au-delà des moyennes, les tarifs parisiens sont à géométrie variable. Selon l'étude, le coût annuel pour déléguer la mise en location et la gestion locative à une agence varie, selon l'agence, de 6,3 % à 13,1 % des encaissements, soit un prix allant du simple au double. Dans le détail, pour la gestion locative seule, les coûts varient entre 4,8 et 9,6 % des encaissements. Les coûts de mise en location oscillent quant à eux entre 50 % à 150 % du loyer mensuel. Ce qui correspond, pour un changement de locataire tous les trois ans, à un coût annuel de 1,5 % à 4,4 % des encaissements. Enfin, le coût de la garantie loyers impayés varie lui entre 1,8 et 3,2 % des encaissements d'une agence à l'autre, soit une différence de 78 % ! Si les prix pratiqués par les agences immobilières sont libres, leurs tarifs doivent être affichés de façon visible et lisible et les prix doivent être indiqués toutes taxes comprises (TTC).